Eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall trifft Angehörige fast immer unvorbereitet. Neben der Trauer stehen plötzlich Fristen, Behördengänge und Entscheidungen im Raum: Soll ich das Erbe annehmen? Bis wann muss die Mietwohnung geräumt sein? Wer zahlt das alles? In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen als Entrümpelungs- und Haushaltsauflösungs-Profi aus Ludwigsburg ruhig und verständlich, worauf es ankommt – rechtlich, organisatorisch und menschlich. So behalten Sie den Überblick und vermeiden teure Fehler.
1. Was bedeutet Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?
Unter einer Wohnungsauflösung nach einem Todesfall versteht man das vollständige Räumen, Sortieren und besenreine Übergeben der Wohnung oder des Hauses einer verstorbenen Person. Sie ist ein Teil der größeren Haushaltsauflösung beziehungsweise der Nachlassauflösung und umfasst den gesamten Hausrat – von Möbeln über Kleidung bis zu Kellerlager und Dachboden.
Die Begriffe werden oft synonym verwendet, unterscheiden sich aber im Detail:
Wohnungsauflösung
Die konkrete Räumung der Wohnräume inklusive Übergabe an Vermieter oder Erben – meist nach einem Umzug, Pflegeheim-Einzug oder Todesfall.
Haushaltsauflösung
Die vollständige Auflösung eines Haushalts inkl. Wertanrechnung, Verwertung und Entsorgung – der umfassendste Begriff.
Nachlassauflösung
Die Abwicklung des gesamten Nachlasses – mit rechtlicher Komponente (Erbe, Dokumente, Verträge) zusätzlich zur Räumung.
Das Besondere an der Auflösung nach einem Todesfall: Sie ist nicht nur eine logistische, sondern auch eine rechtliche und emotionale Aufgabe. Bevor der erste Karton gepackt wird, müssen einige Weichen gestellt sein. Genau deshalb empfehlen wir, in dieser Reihenfolge vorzugehen – beginnend mit den ersten Schritten.
2. Die ersten Schritte als Angehöriger
In den ersten Tagen nach dem Todesfall geht es zunächst nicht um die Räumung, sondern um Formalitäten. Diese Reihenfolge hat sich in der Praxis bewährt:
Totenschein & Sterbeurkunde
Der Arzt stellt den Totenschein aus. Damit beantragen Sie beim Standesamt des Sterbeortes die Sterbeurkunde – das wichtigste Dokument für alle weiteren Schritte. Bestellen Sie gleich 5–10 beglaubigte Exemplare, da Banken, Versicherungen, Rentenkasse und das Nachlassgericht jeweils ein Original verlangen.
Bestattung organisieren
Der Bestatter benötigt die Sterbeurkunde und unterstützt bei vielen Formalitäten. Klären Sie, ob es eine Bestattungsvorsorge oder Verfügungen des Verstorbenen gibt.
Testament & Erbfrage prüfen
Suchen Sie nach einem Testament. Ein vorhandenes Testament müssen Sie beim Nachlassgericht abgeben – es darf nicht eigenmächtig geöffnet bzw. einbehalten werden. Erst danach steht fest, wer Erbe ist.
Wohnung sichern, nicht räumen
Sichern Sie die Wohnung (Schlüssel, Wertsachen, wichtige Unterlagen, Haustiere, verderbliche Lebensmittel). Mit dem eigentlichen Auflösen warten Sie, bis die Erbfrage geklärt ist – das ist rechtlich entscheidend.
Verträge & Fristen notieren
Verschaffen Sie sich einen Überblick über Mietvertrag, Versicherungen, Abos und laufende Zahlungen. Notieren Sie die wichtigen Fristen (siehe unten) – sie sind kürzer, als viele denken.
Lokaler Tipp für Ludwigsburg
Die Sterbeurkunde beantragen Sie immer beim Standesamt des Sterbeortes – starb die Person z. B. im Klinikum Ludwigsburg, ist das Standesamt der Stadt Ludwigsburg zuständig. In Ludwigsburg kostet jede Sterbeurkunde 20,00 €; Ausfertigungen für Renten- und Krankenversicherung sowie das Sozialamt sind gebührenfrei.
3. Erbe annehmen oder ausschlagen? Die wichtigste Entscheidung zuerst
Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen automatisch auf die Erben über – die sogenannte Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 BGB. Das Tückische: Erben übernehmen nicht nur das Vermögen, sondern auch alle Schulden und Verpflichtungen – inklusive Mietvertrag und Räumungspflicht. Deshalb steht am Anfang die Frage: Erbe annehmen oder ausschlagen?
Schlagen Sie das Erbe nicht innerhalb der Frist aus, gilt es automatisch als angenommen. Die Ausschlagungsfrist beträgt nur 6 Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (§ 1944 BGB) – sechs Monate nur bei Auslandsbezug. Die Ausschlagung müssen Sie persönlich beim Nachlassgericht zur Niederschrift erklären oder als notariell beglaubigte Erklärung einreichen. Ein einfacher Brief oder Anruf reicht nicht aus.
Achtung – häufiger und teurer Fehler
Wenn Sie auch nur in Erwägung ziehen, das Erbe auszuschlagen, dürfen Sie die Wohnung vorher nicht auflösen und keine Wertgegenstände entnehmen. Wer schon Möbel verkauft, Schmuck mitnimmt oder die Wohnung räumt, nimmt das Erbe damit rechtlich an (§ 1943 BGB) – und haftet anschließend für sämtliche Schulden mit dem eigenen Vermögen. Erst die Erbfrage klären, dann räumen.
Vermuten Sie, dass mehr Schulden als Vermögen vorhanden sind, informiert die Verbraucherzentrale ausführlich über Ihre Optionen. Statt das Erbe komplett auszuschlagen, können Sie die Haftung auch begrenzen – etwa durch eine Nachlassverwaltung oder ein Nachlassinsolvenzverfahren beim Nachlassgericht. So bleibt Ihr Privatvermögen geschützt.
Erbe annehmen, wenn …
- das Vermögen die Schulden klar übersteigt
- Immobilien, Sparguthaben oder Wertsachen vorhanden sind
- die finanzielle Lage überschaubar ist
Ausschlagung prüfen, wenn …
- Kredite, Mietschulden oder offene Rechnungen drohen
- der Nachlass völlig unübersichtlich ist
- das Vermögen die Bestattungs- und Räumungskosten kaum deckt
4. Mietvertrag nach dem Todesfall: Fristen, die Sie kennen müssen
Bei einer Mietwohnung ist die wichtigste Frage: Wer übernimmt den Mietvertrag und wie kommt man wieder heraus? Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Das deutsche Mietrecht regelt die Nachfolge in einer klaren Reihenfolge:
- Vorrang für Angehörige (§ 563 BGB): Ehe- oder Lebenspartner und im Haushalt lebende Kinder bzw. Angehörige haben ein Eintrittsrecht und können das Mietverhältnis fortführen – oder ihrerseits außerordentlich kündigen.
- Übergang auf die Erben (§ 564 BGB): Tritt niemand vorrangig ein, geht der Mietvertrag auf die Erben über – mit allen Rechten und Pflichten.
- Sonderkündigungsrecht (§ 580 BGB): Erben können den Vertrag außerordentlich kündigen – auch wenn ein Zeitmietvertrag oder Kündigungsausschluss vereinbart war.
Die zwei entscheidenden Fristen beim Mietvertrag
- 1 Monat zum Erklären: Die Sonderkündigung muss innerhalb eines Monats erklärt werden, nachdem der Erbe vom Tod und seiner Erbenstellung erfahren hat.
- 3 Monate Kündigungsfrist: Es gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten – unabhängig von der ursprünglichen Vertragslaufzeit. So lange läuft auch die Mietzahlungspflicht.
- Mehrere Erben: Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben die Kündigung gemeinsam unterschreiben.
- Form: Schriftlich, am besten per Einschreiben oder durch Boten – zur Beweissicherung.
Beispiel-Zeitplan
Verstirbt der Mieter am 15. März und erfahren die Erben sofort davon, muss die Sonderkündigung spätestens bis zum 15. April beim Vermieter sein. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf der dreimonatigen Frist zum 30. Juni. Bis dahin sollten Wohnungsauflösung und besenreine Übergabe abgeschlossen sein. Aus diesem engen Zeitfenster ergibt sich, warum viele Angehörige eine professionelle Wohnungsauflösung beauftragen.
5. Erbschein & wichtige Dokumente
Um gegenüber Vermieter, Banken oder Behörden als Erbe handeln zu können, brauchen Sie häufig einen Nachweis Ihrer Erbenstellung. Der Erbschein wird vom Nachlassgericht – in unserer Region das Amtsgericht Ludwigsburg – auf Antrag ausgestellt. Er ist kostenpflichtig, und die Bearbeitung kann mehrere Wochen dauern.
Gut zu wissen: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag samt gerichtlichem Eröffnungsbeschluss vor, ist ein Erbschein oft entbehrlich. Fragen Sie im Einzelfall bei der jeweiligen Stelle (z. B. Bank) nach, welcher Nachweis wirklich verlangt wird – das spart Zeit und Gebühren.
Aufgaben des Nachlassgerichts Ludwigsburg
Anlaufstelle: Amtsgericht Ludwigsburg – die Nachlassabteilung befindet sich in der Schillerstraße 12, 71638 Ludwigsburg. Eine telefonische Terminvereinbarung für die Infothek wird empfohlen.
6. Wertgegenstände, Dokumente & Erinnerungen sichern
Bevor die eigentliche Räumung beginnt, sollten Sie die Wohnung in Ruhe durchgehen und alles Wichtige sichern. Erfahrungsgemäß tauchen persönliche Schätze und wichtige Unterlagen an den unerwartetsten Stellen auf – in Büchern, hinter Schubladen oder in alten Keksdosen.
Worauf Sie besonders achten sollten
Was Sie nicht behalten möchten, muss nicht zwingend entsorgt werden. Gut erhaltene Möbel, funktionierende Elektrogeräte, Antiquitäten oder Sammlerstücke haben einen Wert, der bei einer professionellen Auflösung auf die Kosten angerechnet wird. Mehr dazu in unserem Ratgeber zu den Kosten einer Haushaltsauflösung.
7. Ablauf einer professionellen Wohnungsauflösung mit RÜMPELBLITZ
Ist die Erbfrage geklärt, übernehmen wir den Rest – diskret, respektvoll und mit festem Preis. So läuft eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall in Ludwigsburg bei uns ab:
Kostenlose & diskrete Besichtigung
Wir kommen zum vereinbarten Termin in Ludwigsburg vorbei, verschaffen uns einen Überblick und nehmen Rücksicht auf die emotionale Situation. Anfahrt und Beratung sind kostenlos.
Verbindliches Festpreisangebot
Sie erhalten ein schriftliches Angebot mit garantiertem Festpreis – inklusive Wertanrechnung. Keine versteckten Kosten, keine Nachforderungen.
Dokumente & Erinnerungen sichern
Gemeinsam legen wir fest, welche Gegenstände, Unterlagen und Erinnerungsstücke gesondert behandelt und Ihnen übergeben werden.
Pietätvolle Räumung
Unser eingespieltes Team räumt, sortiert und demontiert. Verwertbares wird separiert, Sondermüll fachgerecht getrennt. Auf Wunsch müssen Sie nicht anwesend sein.
Fachgerechte Entsorgung & Verwertung
Wir entsorgen über die AVL Ludwigsburg und zertifizierte Betriebe. Gut Erhaltenes wird gespendet oder verwertet – Recycling hat Vorrang vor Wegwerfen.
Besenreine Übergabe
Zum Schluss übergeben wir die Wohnung besenrein – bereit für die Rückgabe an den Vermieter. Auf Wunsch mit Übergabeprotokoll und Fotos.
Auch wenn die Wohnung stark vermüllt ist, müssen Sie sich nicht schämen – wir kennen jede Situation und gehen ohne Vorurteile vor. Lesen Sie dazu auch, wie eine diskrete Messie-Räumung abläuft.
8. Was kostet eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?
Die Kosten hängen von der Wohnungsgröße, dem Füllgrad, der Zugänglichkeit (Stockwerk, Aufzug, Parkmöglichkeit) und der Menge an Sondermüll ab. Marktüblich rechnen seriöse Firmen 2026 mit etwa 20 bis 60 Euro pro Quadratmeter. Wertvolle Gegenstände werden gegengerechnet und können den Preis deutlich senken.
| Objektgröße | Preisspanne* | Typische Dauer |
|---|---|---|
| 1-Zimmer-Wohnung (bis 40 m²) | 500 € – 1.200 € | 0,5 – 1 Tag |
| 2-Zimmer-Wohnung (40–65 m²) | 800 € – 1.800 € | 1 Tag |
| 3-Zimmer-Wohnung (65–90 m²) | 1.200 € – 2.800 € | 1 – 2 Tage |
| 4-Zimmer-Wohnung (90–120 m²) | 1.800 € – 3.500 € | 2 Tage |
| Einfamilienhaus inkl. Keller & Dachboden | 3.000 € – 6.000 €+ | 2 – 4 Tage |
* Richtwerte inkl. MwSt., Transport und Entsorgung, Stand: 2026. Verbindliche Preise nur nach kostenloser Vor-Ort-Besichtigung in Ludwigsburg. Wertanrechnung senkt den Endpreis.
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9. Wer trägt die Kosten der Wohnungsauflösung?
Diese Frage beschäftigt Angehörige besonders. Die Antwort hängt von der Erbsituation ab:
Die Erben (Regelfall)
Wer das Erbe annimmt, trägt die Kosten der Wohnungsauflösung als Nachlassverbindlichkeit. Im Gegenzug fließen Erlöse aus verkauften Gegenständen und der Wert des Nachlasses den Erben zu. Eine Erbengemeinschaft teilt die Kosten anteilig.
Überschuldeter Nachlass
Wurde das Erbe ausgeschlagen, sind Sie nicht zur Räumung verpflichtet. Übersteigen die Schulden das Vermögen, übernimmt im Zweifel ein Nachlasspfleger oder -verwalter die Abwicklung. Hier ist rechtlicher Rat sinnvoll.
Sozialamt (in besonderen Fällen)
Bei Bedürftigkeit kann das Sozialamt die Kosten übernehmen. Wichtig: Der Antrag muss vor der Beauftragung gestellt und schriftlich bewilligt werden – nachträgliche Anträge werden fast immer abgelehnt. Halten Sie Kostenvoranschlag, Mietvertrag und Nachweise bereit.
Steuervorteil nutzen: § 35a EStG
Eine Wohnungsauflösung zählt als haushaltsnahe Dienstleistung (§ 35a EStG). Sie können 20 % der Arbeitskosten, maximal 4.000 € pro Jahr, von der Steuer absetzen. Voraussetzung: eine ordentliche Rechnung mit ausgewiesenem Arbeitslohn und Zahlung per Überweisung. Bei einer Rechnung über 2.500 € Arbeitskosten sind das bis zu 500 € Ersparnis.
10. Lokale Anlaufstellen & Entsorgung in Ludwigsburg
Als ortsansässiger Dienstleister kennen wir die Wege in Ludwigsburg genau. Diese Stellen sind bei einer Wohnungsauflösung nach einem Todesfall relevant:
Nachlassgericht – Amtsgericht Ludwigsburg
Zuständig für Erbschein, Testamentseröffnung und Erbausschlagung, wenn der Verstorbene zuletzt im Bezirk Ludwigsburg wohnte. Nachlassabteilung: Schillerstraße 12, 71638 Ludwigsburg.
Standesamt der Stadt Ludwigsburg
Ausstellung der Sterbeurkunde (sofern Ludwigsburg der Sterbeort ist). Planen Sie mehrere Originale ein – für Bank, Versicherung, Rente und Nachlassgericht.
AVL – Abfallverwertung Landkreis Ludwigsburg
Über die AVL laufen Sperrmüll, Wertstoffhöfe (z. B. Neckartal) und Sondermüll. Gut erhaltene Möbel und Geräte nimmt das AVL-Gebrauchtwaren-Kaufhaus WARENWANDEL an – ganz im Sinne der Nachhaltigkeit.
Alle Stadtteile & der Landkreis
Wir sind in Mitte, Eglosheim, Oßweil, Pflugfelden, Hoheneck, Neckarweihingen, Poppenweiler und Grünbühl-Sonnenberg im Einsatz – ebenso in Kornwestheim, Asperg, Tamm, Remseck und Bietigheim-Bissingen. In der engen Innenstadt beantragen wir bei Bedarf eine Halteverbotszone.
Mehr über unseren Service vor Ort erfahren Sie auf unserer Seite zur Entrümpelung in Ludwigsburg sowie im großen Ratgeber Entrümpelung Ludwigsburg: Kosten, Ablauf & Profi-Tipps. Was in den Sperrmüll darf und was nicht, klärt unser Sperrmüll-Leitfaden.
11. Checkliste: Wohnungsauflösung nach Todesfall
✅ Schritt für Schritt
- Sterbeurkunde besorgen: Beim Standesamt des Sterbeortes, gleich 5–10 Exemplare.
- Testament abgeben: Vorhandenes Testament beim Nachlassgericht einreichen.
- Erbfrage klären: Annehmen oder ausschlagen? Frist beachten – 6 Wochen.
- Wohnung sichern: Schlüssel, Wertsachen, Dokumente, Haustiere, Verderbliches.
- Mietvertrag prüfen: Eintrittsrecht oder Sonderkündigung? Frist 1 Monat zum Erklären.
- Verträge kündigen: Strom, Gas, Telefon, Abos, Versicherungen, GEZ ummelden/kündigen.
- Erbschein beantragen: Falls von Bank oder Vermieter verlangt.
- Wertgegenstände sichten: Schmuck, Antiquitäten, Sammlungen – für Anrechnung dokumentieren.
- Angebote einholen: Kostenlose Besichtigung & Festpreisangebot vereinbaren.
- Räumung & Übergabe: Besenreine Übergabe, Protokoll und Fotos für den Vermieter.
12. Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden
Zu früh räumen
Die Wohnung auflösen, bevor die Erbfrage geklärt ist. Das kann als Annahme des Erbes gewertet werden und zur Schuldenhaftung führen.
Fristen verpassen
Die 6-Wochen-Frist zur Ausschlagung und die 1-Monats-Frist zur Sonderkündigung werden oft übersehen – mit teuren Folgen.
Wertgegenstände verschenken
Antiquitäten, Schmuck oder Sammlungen vorschnell wegwerfen oder verschenken, statt sie schätzen und anrechnen zu lassen.
Unseriöse Billiganbieter
Angebote ohne Besichtigung und ohne Festpreis. Seriös ist nur ein schriftliches Festpreisangebot nach Vor-Ort-Termin.
Sozialamt-Antrag zu spät
Erst die Firma beauftragen und dann beim Sozialamt anfragen – so wird der Antrag in der Regel abgelehnt.
13. Häufig gestellte Fragen zur Wohnungsauflösung nach Todesfall
Wie viel Zeit habe ich für eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?
Für die Räumung selbst gibt es keine starre Frist, aber zwei wichtige rechtliche: Das Erbe können Sie nur binnen 6 Wochen ausschlagen (§ 1944 BGB). Den Mietvertrag kündigen Erben über das Sonderkündigungsrecht (§ 580 BGB) innerhalb eines Monats ab Kenntnis – mit dreimonatiger Frist. Praktisch sollte die Mietwohnung also meist binnen rund drei Monaten besenrein übergeben sein.
Was kostet eine Wohnungsauflösung nach Todesfall in Ludwigsburg?
Marktüblich 2026 etwa 20–60 € pro m². Eine 2-Zimmer-Wohnung kostet rund 800–1.800 €, eine 3-Zimmer-Wohnung 1.200–2.800 €, ein Einfamilienhaus inkl. Keller und Dachboden 3.000–6.000 €+. Nach kostenloser Besichtigung erhalten Sie ein verbindliches Festpreisangebot; Wertanrechnung senkt den Preis.
Wer zahlt die Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?
In der Regel die Erben als Nachlassverbindlichkeit. Verwertbares wird gegengerechnet. Bei überschuldetem Nachlass kann das Erbe ausgeschlagen werden. In Härtefällen kann das Sozialamt zahlen – aber nur bei vorherigem, bewilligtem Antrag. Zusätzlich sind 20 % der Arbeitskosten steuerlich absetzbar (§ 35a EStG).
Darf ich die Wohnung räumen, bevor ich das Erbe ausgeschlagen habe?
Nein. Wenn Sie ausschlagen möchten, dürfen Sie vorher keine Wertgegenstände entnehmen und die Wohnung nicht auflösen – das gilt als Annahme der Erbschaft (§ 1943 BGB) inklusive Schuldenhaftung. Klären Sie die Erbfrage zuerst beim Nachlassgericht Ludwigsburg.
Brauche ich einen Erbschein für die Wohnungsauflösung?
Nicht immer. Bei notariellem Testament mit Eröffnungsbeschluss ist er oft entbehrlich. Banken und Vermieter verlangen aber häufig einen Nachweis. Der Erbschein wird vom Amtsgericht Ludwigsburg auf Antrag ausgestellt; die Bearbeitung dauert mehrere Wochen und ist kostenpflichtig.
Was passiert mit dem Mietvertrag des Verstorbenen?
Er endet nicht automatisch. Ehe-/Lebenspartner und im Haushalt lebende Angehörige haben ein vorrangiges Eintrittsrecht (§ 563 BGB). Sonst geht der Vertrag auf die Erben über (§ 564 BGB), die per Sonderkündigung (§ 580 BGB) innerhalb eines Monats außerordentlich mit 3-Monats-Frist kündigen können. Mehrere Erben müssen gemeinsam kündigen.
Ist die Wohnungsauflösung steuerlich absetzbar?
Ja, als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG. Sie setzen 20 % der Arbeitskosten ab, maximal 4.000 € pro Jahr. Voraussetzung: ordentliche Rechnung mit ausgewiesenem Arbeitslohn und Zahlung per Überweisung.
Geht das auch diskret, wenn ich nicht vor Ort sein kann?
Ja. Viele Angehörige wohnen nicht in Ludwigsburg. Nach Klärung der Erbfrage genügt die Schlüsselübergabe – wir räumen, entsorgen und übergeben besenrein, auf Wunsch mit Fotodokumentation. Persönliche Funde sichern wir für Sie.
14. Fazit: Mit Ruhe und einem starken Partner durch eine schwere Zeit
Eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall ist mehr als eine Räumung – sie ist ein Stück Abschied. Wenn Sie die richtige Reihenfolge einhalten, lassen sich die größten Fehler vermeiden: zuerst die Erbfrage klären, dann die Fristen für Mietvertrag und Ausschlagung im Blick behalten, Wertgegenstände und Erinnerungen sichern – und erst danach räumen.
Sie müssen diese Aufgabe nicht allein bewältigen. RÜMPELBLITZ ist Ihr lokaler Partner in Ludwigsburg für eine diskrete, respektvolle und faire Wohnungsauflösung. Wir nehmen Ihnen die Logistik ab, rechnen Werte an, entsorgen fachgerecht und übergeben besenrein – zum garantierten Festpreis. Vereinbaren Sie eine kostenlose Besichtigung oder berechnen Sie vorab die Kosten mit unserem Kalkulator.
Haushaltsauflösung
Vollständige Auflösung inkl. Wertanrechnung und besenreiner Übergabe.
Entrümpelung
Keller, Dachboden, Wohnung oder ganzes Haus – schnell und sauber.
Messie-Räumung
Diskret und respektvoll, auch in schwierigen Situationen.
Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber wurde von der RÜMPELBLITZ-Redaktion am 19. Juni 2026 mit größter Sorgfalt erstellt und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Erbrecht, Mietrecht und Steuern wenden Sie sich bitte an das Nachlassgericht, einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Alle Preis- und Fristangaben sind unverbindliche Richtwerte (Stand: 2026).